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深圳房地产市场怎么样?调控之后怎么买?(附时间:2020-03-26 13:24 浏览次数:

都知道,深圳因为楼市热度反弹了,就又被追加调控了。像是18道金牌杀向岳飞,非把你摁到不可。

作为,曾经购房政策最宽松、小白刚需上车最容易的一线城市,深圳在2016年也曾经迎来巨大调控,一下子成交陷入冰冻。但是,这么冷,深圳也挨过来了。挨过来的原因是:深圳刚需凶猛!

在全国所有的城市里,只有深圳,是一个不需要辩论楼市是否还有未来的城市,因为深圳的年轻人来得太多了、深圳的地太少了。再怎么调,也扛不住85后、90后结婚潮袭来时,嗷嗷待购的迫切。深圳楼市特色:刚需!

深圳人口约2000万(含流动人口),截止2018年,总共约有170万套商品住房,约100万套政策性住房或单位个人自建房。

深圳土地1998平方公里,工业用地300平方公里,公共用地200平方公里,商品房用地100平方公里;商品房只占5%用地。

深圳应有40万栋左右违法建筑,其中可能约3亿平方米为住宅性质,提供650万低端住宅(农民房、小产权等)。

深圳1980年建立特区到2013年末,建设了128万套商品房(每套平均面积93平方米)、34万套政策性住房(每套平均面积82平方米)、单位个人自建房55万套(平均每套86平方米)。此外,还有168间工厂宿舍(每套平均38平方米)。

从以上数据,我们可以看出,深圳作为中国最年轻的大城市,一个产业发展嗨劲的城市,这个曾经的小渔村地小人多,房子完全不够住了!

每一年源源不断滚入的有学历、没学历的年轻人,终极都要释放到楼市上去,去买他们的房、过他们的生活。

2018年,深圳7.31楼市新政之前,网传了一份调控申请报告。里面提到深圳这两年楼市的投资、投机情况。

1.2015年7月至2018年6月,深圳市居民个人购买的新建和二手商品住宅共40.34套,占目前全市存量商品住宅(截止2018年6月30日,我市产权登记的商品住宅共170万套)的23.7%。

2.2018年上半年,全市商品住宅累计批准预售面积同比增长71.6%,快于新建商品住宅销售量22.3%的增幅。全市新建商品住宅简单均价实现了21个月连降。

1.2017年,深圳市不动产权证书两次转移间隔时间不满3年的商品住房为217.6万平米,占全年二手住宅销售面积的46.2%。

2.2017年,离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%,占全市新房总成交量的10.8%;离婚2年内购买二手住宅的占离婚购房人数的85.8%,占全市二手住宅总成交量的4.2%。说明深圳市通过离婚后短期内再购房投机房产的占比较大。

3.招商双玺、润府三期等热点楼盘呈现“房价倒挂”、“企业购房”、“离婚买房”等现象,市场投机行为依然存在。招商双玺以公司名义购房的数量占到摇号人数的22%,部分手握大量资金的买家会通过注册多个公司来参与摇号,增加购房成功率。

4.深圳2018年在售106个楼盘中,30%的楼盘存在一二三价格倒挂现象,主要分布在前海、蛇口、南山科技园、龙华中心区等部分热点区域。由于少数楼盘一二手房价差的存在,“茶水费”、“转让费”等乱象频出。

5.2018年,招商双玺、万科蛇口公馆、润府三期等项目引进公证机构摇号购房。效果不错。

1.2013年7月至2018年6月,企业购买新建商品住宅共2822套,占全市信访总成交量的1.35%;企业购买二手商品住宅10201套,占全市二手商品住宅总成交量的2.21%。

1.2013年7月至2018年6月,全市新建商务公寓和二手商务公寓分布成交3.45万套和1.01万套,占目前全市存量商务公寓(截止2018年6月30日,我市产权登记的商品公寓共5.5万套)的81.1%,近5年商务公寓交易活跃;5年内转手交易的商务公寓占二手房商务公寓交易总规模的65-75%,投资投机购房较为明显。全市商务公寓面积仅占商品房面积的0.4%。

2.2017年初至2018年4月下旬,深圳市企业法人购买一手商务公寓(含预、现售)2011套,占总套数的16.9%。

2015年,深圳是全国率先领涨的地方,一年涨一倍;所以,政府2016年4月份就开始启动第一轮调控。调控之后,深圳市场速冻两个月,又开始抬头。于是,2016年10月份再加强调控,力度史上最严。这一下,导致房子一下子确实不是那么好卖了。

除了调控,当时深圳还配套了房地产市场大型整顿行动:即全市检查金融、房地产企业、中介,导致很多楼市的销售方法都不能用。市场被打击地动不了。

那时候,宝安中心区房价明显迅速回落。布吉、罗湖也有回落。但是回落不久,2017年2月,深圳就进入了抄底期,房价的低谷没持续多久。比如,2017年初,宝中中心区很多房子降到五万多、笋盘遍地。到2018年时,宝安中心区这些房子基本都六万多了,市场上扬还是明显的。

比宝安中心区,还涨得多的,则是深圳的入门级豪宅。香蜜湖、深圳湾,2016年700-1200万的房子,到2018年基本都涨到了1500-2500万。几百万纯利赚入口袋,有钱人愈有钱。

2017年12月份,因为外界舆论压力,深圳搞了三价合一政策,即银行评估价与国土局评估价必须一致,堵住了低首付的路。但是,三价合一虽然抬升了购房资金门槛和成本,但基本没带来深圳的房价下降。

自2017年下半年以来,深圳市场一直比较平稳,直到2018年三月份,深圳新房限价差价比较明显,价差开始导致新房开始走俏。一开始,限价新房也不是那么紧俏,不会日光,新房去化周期大概要15-30天。后来,价格落差越来越大,想套利的人越来越多,市场开始出现「打新」的说法。

温和的好日子在华润城即将入市开始变化,五月份,民间就开始把所谓的茶水费炒作到一两百万。这种投机现象,深圳政府当然不允许发生。所以各方面也不断提醒深圳的自媒体,不能乱炒作。但是,华润城开盘依然被自媒体炒作成为一个现象级事件。毕竟,华润城新房8万,比二手房11万低了3万,只要智力正常的人都知道,买到就是赚到。所以,媒体出了一些离婚排队三里的报道,让政府很为难。

加上,双玺作为豪宅,2000-6000万一套的房子开盘,与市场价落差达到千万级。一些资金就集结进来,成立打新资金池。用企业名义去买。中到号后,再转让企业股权,一套房收数百万茶水费。据说,双玺有21%左右的房是企业买的。这就让政府就忍无可忍了,不得不酝酿限购升级。

结果,7.31,限购升级终于来了。主要政策就是企业不能买商品房了。公寓全面限售五年,且以后新建的公寓都不能卖,必须长持。离婚两年内,认婚前家庭资产数量。住宅限售三年。这种政策,在全国比起来都算严的了。

深圳7.31推出了史上最严的调控。终于限售三年且离婚两年内依然认婚前资产,离婚方法不那么好用了。市场确实开始冷静下来,不少二手房开始陷入低迷。

政策出来后,深圳新房市场,倒也没有遭受特别严重的冲击。近期,深圳南山区的边缘地带、同乐关附近一个新盘,通过中介大肆推广,导致周末人太多,竟然使得营销中心限流。这可能对于业内来说,都是有点出乎意料的。虽然大家都对深圳后市有信心,但也没预想到市场的反应那么理智,该买的人还是在买。

其实,今年以来,深圳新房的销售都比预想的,要好一些。虽然楼盘都配合政府,没大肆宣传,但是基本上都有比较稳定的销售量,不少楼盘也慢慢儿快卖完了。

第一、我们研判,深圳2018限购版本,不会导致降价潮。但是市场会降速、降量。以后,深圳门槛在首付100万左右起步级别,资金少的玩不转深圳了。以后深圳是一个总价500-2000万价位赛道。但是,有粤港澳利好和前景,深圳依然是全球最具增长力的城市,是最值得长持的城市。

第二、低资金、高杠杆只能撤向其他二三线城市及环一线城市群。虽然部分二线城市成长性可能也不错,但是整体稳健增长性都很难如深圳。这亦是资本在优质城市无资格可买房的无奈。

第三、当然,深圳也彻底断了短炒的可能。深圳不再是投机的乐土,而是投资者的中长线家园。在这种形式下,现金流能力弱的宝宝,很难熬得住深圳的3-5年锁定期。

第四、强烈不建议现金流能力弱的高杠杆盲目建仓深圳。现金流中断,守不住仓位,就无法守候未来最美的玫瑰。一刀流,不适合深圳了!

第五、但是,深圳市场依然有机会。在价值成长角度,深圳外环物业,依然存在巨大价值重估的空间。深圳学位房,依然是需求稳定增长的市场。深圳上车级豪宅,依然是有主力需求。毕竟,在财力够得着的情况下,人们总是希望能居住品质更好一点点。毕竟市区低价位老破旧的环境差,居住起来不太如人意。

第六、所以,深圳彻底进入价值投资期(排除短炒)。投资房子,要跟着刚需主力走。要关注板块和品类的分化。必须避开那些弱势板块,否则持有八年都可能没什么成长性。选筹,越来越重要,主要是避免入坑被套。

既然,深圳上车门槛锁在了100万首付这个起点。那么,深圳2000万的人口,购买力必须要有个泄洪区。购买力必须泻到其他地方去。泻流的主方向:

第一,是主力二线城市。50-120万首付,三四年翻番,是深圳热钱最喜欢的。最好这个二线城市还是当事人的故乡,有熟地优势、好选盘。

第二,泄洪到同在珠三角的广州。深圳人,也一直活跃在广州及广州周边楼市,这两三年也都获得了一两倍的变现式收益,比如增城、佛山2016年就倍增。

临深是粤港澳的核心,主要指东莞、惠州与深圳接壤的区域主。深圳、临深已经在融合、真正在一体化之中。临深,也包括中山深中通道落地的区域。

深圳的地铁,已经修到临深各板块的边缘,各个镇和区离深圳地铁口的距离是平均800-2500米。

以房价来说,这些地铁线终点站区域的深圳房子的价格大概是3-5万。而对应的东莞的临近区域房价是2-3万(也不便宜了,东莞人有钱)。对应的惠州大亚湾西区、白云坑、秋水新房1.2-2万(市场限价的结果)。二手房6000-9000应该淘得到。

中山一直是价格洼地(未必是价值洼地),未来深圳通道通车,半小时就能到宝安。目前中山新房房价8000-1.6万,比东莞便宜很多。

以后对于深圳的20万年收入以下的家庭,奔向临深几乎是唯一选择:除非花上十年去等深圳政府分房子,否则白领工薪只买得起临深的房子。但是,深圳的保障房也可能建的比较偏远,哪怕按商品房市场价五折,这些保障房也得两万多一平米。所以对于白领工薪的家庭,不管是买深圳保障房、深圳小产权、临深商品房,其实购房经济负担都不小。一句话,挺苦逼!

临深区域,是粤港澳范围内,最临近深圳、香港的。地段价值优势明显。而且,深圳或可能迟早扩容,导致临深区域存在彩票式投资机会。其实,惠州大亚湾西区,龙光城附近,已经有星点小地块要移交给深圳。

如果能在深圳买得起就买深圳的。去临深也不能买太大太贵的,毕竟临深天花板比较明显。东莞临深,改善居住,跟着华为高管走。他们会买松山湖、塘厦、大岭山、常平、大朗这一大板块的中小型别墅。比如,东莞大岭山金地的小别墅已经卖完了,多是华为人买。惠州临深,现在深圳东进战略主要发展龙岗坪山,而离深圳最近的惠阳、大亚湾就是比较受益的地方!